Construtora que atrasar entrega de imóvel do 'Minha casa, minha vida' terá que pagar aluguel, decide STJ

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu a favor de quatro teses para contratos de compra e venda de imóveis residenciais pelo programa "Minha casa, minha vida" pelas faixas 1,5, 2 e 3. A decisão consolida entendimentos já firmados pelo STJ em julgamentos anteriores e, segundo o relator do recurso, ministro Marco Aurélio Bellizze, tem validade para todo o território nacional. Segundo o Banco Nacional de Demandas Repetitivas do Conselho Nacional de Justiça, pelo menos oito mil ações com temas semelhantes que tramitavam nos tribunais de todo o país agora poderão ser decididas com base nas decisões do STJ.

A corte decidiu que os contratos deverão estabelecer de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, não sendo possível vincular a entrega à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

Para o ministro Bellizze, de nada adiantaria a estipulação de prazo certo e expresso "se ele for fixado de maneira apenas estimativa e condicional, ficando vinculado, ainda, a um evento futuro, no caso, à data de obtenção do financiamento pelo adquirente ou àquela que for determinada pelo agente financeiro no referido contrato. Isso acaba por atribuir à incorporadora o direito de postergar a entrega da obra por prazo excessivamente longo e oneroso para o comprador, a ponto de afastar, inclusive, o próprio risco da atividade, que pertence à empresa".

E no caso de a construtora descumprir o prazo de entrega do imóvel (contando incluisve com o período de tolerância), ela precisa pagar aluguel mensal ao comprador até que as chaves sejam entregues. O STJ entendeu que o atraso caracteriza "injusta privação do uso do bem", sendo gerado um prejuízo que precisa ser recompensado.

De acordo com o relator, o fato de o imóvel não entregue ter sido adquirido sob a disciplina do programa Minha Casa, Minha Vida não afasta a presunção de prejuízo, pois, conforme jurisprudência do STJ, a condenação da parte vendedora por lucros cessantes independe inclusive da demonstração da finalidade negocial da transação:

"No caso, a obrigação de indenizar decorre do prejuízo, que se presume ter o titular sofrido, por não ter se apossado do imóvel na data aprazada. É evidente que a previsão contratual criou a justa expectativa de que o adquirente pudesse usufruir o bem, daí que, se não o faz por razões oponíveis à incorporadora, surge o dever de reparar, independentemente da realização de prova específica do prejuízo".

Também ficou decidido que será considerada ilícita a cobrança de juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. E que no caso de descumprimento do prazo de entrega do imóvel não poderá mais ser cobrado correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil. A correção deverá ser feita pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

"Essa solução mostra-se adequada ao reequilíbrio da relação contratual, nos casos de atraso na conclusão da obra, não devendo ser implementada a substituição do indexador específico do saldo devedor pelo geral, vale insistir, apenas quando o índice previsto contratualmente for mais favorável ao consumidor, avaliação que se dará com o transcurso da data limite estipulada no contrato para a entrega da unidade, incluindo-se eventual prazo de tolerância", concluiu o ministro.



Fonte: Jornal Extra